O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado sobre o valor efetivamente pago na transação, não podendo ser baseado em valores de referência definidos unilateralmente pelas prefeituras.
Antes da decisão, municípios utilizavam o valor venal do IPTU ou tabelas próprias, como a VVR em São Paulo, para fixar a base de cálculo. Muitas vezes, isso resultava em cobranças superiores ao valor pago pelo comprador.
Na prática, se um imóvel foi comprado por R$ 500 mil, mas o município calculava o imposto sobre R$ 800 mil, a diferença podia ser exigida sem contestação imediata. Com a nova regra, esse valor pago a mais pode ser questionado e, se considerado indevido, restituído com correção pela taxa Selic.
Ao julgar o Tema 1.113, o STJ fixou três teses principais: o ITBI não pode ter como base o valor venal do IPTU; o valor declarado na negociação tem presunção de veracidade; e o município só pode contestar mediante abertura de processo administrativo.
A regra vale também para imóveis arrematados em leilão. Assim, na prática, se um imóvel foi comprado por valor abaixo do mercado, esse é o valor que deve ser considerado, ainda que seja metade do preço usual. (continua)
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O tribunal também vedou o uso de qualquer tabela unilateral para fixação do imposto. Com isso, os municípios não podem mais estabelecer valores de referência ou usar o valor venal do IPTU como piso mínimo, conforme um advogado explica em reportagem na revista Exame.
A decisão atinge milhares de contribuintes que pagaram ITBI com base em valores arbitrados nos últimos anos. O prazo para solicitar a devolução é de até cinco anos após o pagamento.
A recomendação é iniciar o processo diretamente na prefeitura, demonstrando que o valor declarado reflete o preço real da transação. Se não houver acordo, o caso pode ser levado à Justiça. Entretanto, apesar de a decisão ser obrigatória, ela não tem força de lei, cabendo ao comprador garantir que os municípios a cumpram a decisão. E mais: IPVA 2026: Estados liberam calendário de pagamento com descontos de até 15%. Clique AQUI para ver. (Foto: PixaBay; Fonte: Exame)
